Vermieten oder Verkaufen? Wer eine Gewerbeimmobilie, ein Haus oder eine Wohnung besitzt, diese aber nicht mehr selbst benötigt, steht vor folgenschweren Entscheidungen. Auf was Immobilienbesitzer bei der Vermarktung ihrer Räumlichkeiten achten sollten.
Marcel Hegetschweiler
Attraktive Mietrenditen
Auch Simon Bräm, Immobilienberater der Home Leader AG, verweist auf die attraktiven Mietrenditen – gerade im Wohnbereich: «Das Vermieten einer Immobilie ist aufgrund des Anlagenotstands für viele Eigentümer ein risikoarmes Feld.» Abgesehen von der Vollvermietung hätten jedoch Gewerbeimmobilien sowie Büroimmobilien zurzeit einen eher schwierigen Stand. Auch ein Verkauf sei bei diesen Immobilien zurzeit nicht besonders attraktiv. Gegen eine Vermietung spricht laut Pascal Stutz auch das «mögliche Mieterrisiko». Bei ungenügenden Abklärungen vor Mietvertragsunterzeichnung könne es durchaus vorkommen, dass man einen schlechten Mieter erwische. «Nebst dem mühsamen Eintreiben von Mietzins- und Nebenkostenforderungen sind auch mögliche, unsachgemässe Ingebrauchnahmen der Mieträumlichkeiten ein Problem», sagt Stutz. Dies könne in der Folge zu erheblichen Instandstellungsarbeiten beim Auszug des Mieters führen.
Marktwert einpendeln
Hat sich der Eigentümer einer Immobilie für den Verkauf derselben entschieden, rät die Mediensprecherin von homegate.ch, Priska Cavelti, den Immobilienverkäufern die Veräusserung langfristig zu planen – mindestens 12 Monate vor dem voraussichtlichen Auszugstermin. Anschliessend ist die markttaugliche Schätzung der erste Schritt einer sorgfältigen Vermarktungsstrategie. Hierfür empfiehlt Pascal Stutz vom SVIT den Verkäufern sich zuerst an die finanzierende Bank, bei der allfällige aktuelle Hypotheken platziert sind, zu wenden. «Dieser Schätzungswert wird in der Regel unter dem effektiven Marktwert ausfallen, da die Banken so indirekt die Preispolitik beinflussen können», erklärt Stutz. Um den Marktwert besser einzupendeln, könne ein Immobilienfachmann anschliessend eine Zweitbewertung vornehmen. Auch Simon Bräm von Home Leader AG legt den Verkäufern ein Beratungsgespräch mit einem oder mehreren Maklern nahe. «In diesen Gesprächen wird bereits einiges klar und der Verkäufer schärft seinen Sin für die relevanten Fragen im Zusammenhang mit der Veräusserung seiner Immobilie.» Je nach Bedarf könnten anschliessend auch noch weitere Beratungsdiensleistungen – zum Beispiel im Bereich der Steuern – in Anspruch genommen werden, ergänzt Priska Cavelti von homegate.ch
Stress vermeiden
Wurde der Verhandlungspreis ermittelt und die Dokumentation über das Verkaufsobjekt erstellt, will das Objekt an den Markt gebracht werden. Sowohl Bräm als auch Stutz raten auch für diesen Schritt einen Immobilienmakler beizuziehen. «Unsere Erfahrungen zeigen, dass selbst ein vermeintlich ganz einfacher Verkauf in entscheidenden Momenten fachliche Führung der Parteien braucht, damit nichts aus dem Ruder läuft», sagt Bräm. Immobilienverkaufen sei komplex und habe ein vertraglich beurkundetes Rechtsgeschäft zur Folge. «Ein kompetenter Immobilienmakler kann sich emotional abgrenzen und sich auf die Kernsache konzentrieren: Den Verkauf der Immobilie zum bestmöglichen Preis», ergänzt Stutz. Schlechte Abklärungen und Vorbereitungen, unrealistische Einschätzungen des Verkaufspreises oder Tücken des Verkaufs – ein Profi könne dabei helfen, diese Klippen zu umschiffen. «Das Veräussern eines Objekts durch den Profi ist die intelligte Art Stress zu vermeiden», fasst Simon Bräm den Standpunkt der beiden Immobilienexperten zusammen.
Der gute Makler
Immobilienmakler ist kein geschützter Beruf. Aus diesem Grund sollten Immobilienverkäufer ihre Makler sorgfältig auswählen. «Leider mussten wir feststellen, dass es auf dem Markt einige schwarze Schafe gibt – darunter auch bekannte, grössere Unternehmen», sagt Simon Bräm. «Diese Firmen zielen mit teils fragwürdigen Methoden auf einen möglichst hohen Profit in kurzer Zeit. Oft ködern diese Makler ihre Kunden mit überrissenen Verkaufspriesvorstellungen, was zur falschen Strategie führt und schlussendlich zu Lasten des Kunden geht.» Er empfiehlt bei den Maklern nach Verkaufsabläufen und effektiv nachgewiesene Verkaufsleistungen in den letzten Monaten nachzufragen. Pascal Stutz vom SVIT würde sich die Ausbildungsdiplome der Makler vorlegen lassen. Darüber hinaus sei der Makler idealerweise Mitglied eines Verbandes, denn deren Mitglieder müssten oft gewisse Aufnahmebedingungen erfüllen. Dazu gehören zum Beispiel wie im Falle des SVIT eine vom Bund anerkannte Berufsausbildung, Berufserfahrung oder die Verpflichtung zu regelmässigen Weiterbildungen.
Ins rechte Licht rücken
Die Immobilienportale im Internet haben das Verkaufen von Immobilien stark vereinfacht. Dementsprechend erfreuen sie sich auch grosser Beliebtheit – bei Käufern und Verkäufern. Bei Immobilienverkäufen übers Netz rät Priska Cavelti von homegate.ch den Eigentümern sich zuerst zu überlegen, was ihr Objekt auszeichne und diese besonderen Merkmale anschliessend hervorzuheben. Dies könne die Lage, der spezielle Grundriss, der Garten oder die Anbindung an den öffentlichen Verkehr sein. Auch wichtig sei einen prägnanten Titel zu setzen sowie eine treffende Beschreibung der Wohnung zu schreiben. Für Pascal Stutz und Simon Bräm ist die Bebilderung des Inserats das A und O. «Aktuelle Bilder, primär von aussen mit optimalster Besonnung, die eine attraktive Aussicht zeigen, sind gern gesehen», sagt Stutz. Auf den Innenaufnahmen sollten möglichst wenig Möbel und Utensilien zu sehen sein. «Ziel ist es, dass der Interessent gluschtig gemacht wird und für weitere Informationen anrufen muss».
Kurz und knackig
Nebst dem Hervorheben von besonderen Merkmalen, attraktiven Bildern und einem guten Titel scheint auch ein kurzer und aussagekräftiger Text den Verkauf einer Immobilie zu optimieren. «Viele Eigentümer glauben, dass ein guter Verkauf mit einem extrem vollumfänglichen Inserat startet», sagt Simon Bräm. «Unsere Auswertungen haben hingegen gezeigt, dass ein Inserat möglichst knapp und attraktiv gehalten sein sollte.» Darüber hinaus hat Bräm gute Erfahrungen mit einer breiten Streuung des Inserats auf möglichst unterschiedlichen Kanälen gemacht. Dadurch könnten viele potenzielle Käufer angesprochen werden. Neben den kostenpflichtigen Portalen gibt es auch kostenlose Immobilienportale. Lohnt es sich für die Vermarktung von Immobilien übers Netz etwas zu bezahlen? «Ganz klar Ja», sagt Bräm. «Der Rücklauf unserer Kontaktnahmen wird statistisch erfasst und zeigt bei uns, dass eine grosse Anzahl Interessenten über die bezahlten Portale sucht.» Nebst dem Support und der Beratung würden kostenpflichtige Portale meist auch die Identität von Erstanbietern prüfen, fügt Cavelti von homegate.ch hinzu. Kostenlose Portale könnten diesen Standard dagegen häufig nicht garantieren.